Financer un hébergement en EMS grâce à sa maison

Dans un autre article dans notre dossier « spécial EMS » nous avons vu qu’un hébergement coûte cher, et qu’une grande partie de ces coûts sont à la charge des résidents.

Pour les propriétaires, leur bien immobilier représente souvent la majeure partie de leur patrimoine. Il est donc naturel de penser à utiliser la maison comme une source de financement pour un hébergement en EMS.

Un propriétaire qui envisage un transfert en EMS dispose généralement de trois options par rapport à son bien immobilier : louer, donner ou vendre. L’option choisie peut avoir des conséquences significatives sur la capacité à financer un hébergement dans un home médicalisé. Et des modalités de vente peu connues, comme le droit d’habitation, peuvent présenter de réels avantages.

La location est souvent peu judicieuse

Louer sa maison lors d’un départ vers un EMS évite de l’abandonner complètement, et permet éventuellement aux enfants d’y retourner vivre un jour. Mais la location est souvent peu rentable, et présente donc une solution inadéquate pour financer un hébergement en EMS.

En effet, la location implique différentes charges. Par exemple :

• Les intérêts hypothécaires, qui peuvent être plus élevés quand le propriétaire n’occupe plus sa maison

• Les coûts d’entretiens, d’autant qu’un locataire à tendance à être moins soigneux qu’un propriétaire

• Des provisions pour les loyers non-payés, les périodes ou le bien n’est pas occupé ou pour effectuer des travaux de rénovation

• L’assurance civile, les procédures administratives et les tâches comptables

Une fois ces charges versées, il peut ne plus rester grand-chose des loyers perçus!

De plus, les loyers sont considérés comme un revenu, et entraînent donc une réduction des prestations complémentaires (PC) qu’un résident en EMS peut percevoir pour payer son hébergement.

Pour aider vos enfants, ne leur donnez pas votre maison !

Donner sa maison à ses enfants lorsque l’on rentre en EMS peut sembler relever du bon sens et constituter un acte généreux envers sa descendance. Dans certaines circonstances, une donation peut aussi être fiscalement intéressante.

Mais quand il s’agit de financer un hébergement en EMS, la donation peut être problématique. En effet, en déterminant le droit aux prestations complémentaires le calcul se fait comme si le résident est encore propriétaire de la maison qu’il aurait donné. Les prestations pourraient donc être réduites, voire refusées.

Par ailleurs, si les revenus du résident sont insuffisants pour couvrir le coût d’un hébergement, les enfants à qui la maison à été donnée devront participer aux frais – ils seront en quelque sorte obligés de rendre une partie du don qu’ils ont reçu.

Si la donation est néanmoins la voie choisie, il vaut mieux le faire le plus tôt possible : dans le calcul de la fortune d’un résident pour décider d’un droit aux prestations, la valeur de la maison est réduite de CHF 10'000 par an après qu’elle ait été donnée.

Avec la vente, tout devient plus clair

La vente de la maison peut être un vrai déchirement. Mais cette solution à l’avantage de clarifier sa succession de son vivant, et ainsi d’éviter les disputes entre héritiers.

Les parents peuvent utiliser le fruit de la vente pour rembourser leurs dettes hypothécaires et financer leur hébergement. Et si la maison est vendue aux enfants, ceux-ci n’auront pas d’obligation d’entretien envers leurs parents, puisqu’ils auront acquis le bien immobilier comme l’aurait fait n’importe quel autre acheteur.

Pour la sérénité en plus : le droit d’habitation

Quelle que ce soit la voie choisie, des solutions telles que le viager, le droit d’habitation, ou l’usufruit peuvent être intéressantes (des options que nous avons détaillé dans d’autres articles, ici et ici).

Ces solutions permettent aux propriétaires de rester chez eux après avoir vendu ou donné leur maison. Il peuvent ainsi régler la situation tôt, bien avant d’avoir à emménager dans un EMS.

• Dans le cadre d’une vente, grâce ces solutions les propriétaires peuvent rester chez eux jusqu’à ce qu’ils entrent en EMS. Ils pourront disposer du capital dès le moment de la vente, ce qui leur permettra de rembourser leurs dettes, vivre la retraite dont ils ont rêvé, ou de financer un hébergement lorsqu’ils en auront besoin – tout en restant habiter dans leur maison.

• Dans le cadre d’une donation le droit de rester chez soi est une contrepartie à la donation, qui réduit la valeur de la maison dans le calcul des droits aux prestations complémentaires (ce qui pourrait donc augmenter combien d'aides un résident pourrait percevoir, et réduit l'étendue de l'obligation des enfants à participer aux frais d'hébergement de leurs parents). Etant donné l’amortissement de CHF 10'000 appliqué dans le calcul des moyens à disposition d’un résident, la capacité d'agir tôt peut faire une vraie différence en matière du calcul du droit aux prestations complémentaires.